【買賣房必備】買賣房屋全部費用?一張表看清楚(土增稅、房地合一稅、契稅) | 隔壁表哥

【買賣房必備】買賣房屋全部費用?一張表看清楚(土增稅、房地合一稅、契稅)

文章目錄

 1.不動產交易總費用

【賣方交易費用篇】

 2.土地增值稅

 3.交易所得稅

 4.(舊制)財產交易所得稅

 5.(新制)房地合一稅

 6.新舊制比較

【買方交易費用篇】

 7.契稅

 8.印花稅

 9.其他費用

01不動產交易要繳交哪些費用?

【賣方交易費用篇】

02土地增值稅

  什麼是土地增值稅?為土地從購入到賣出間土地增值所應付的稅金,於賣出時繳交。

土地增值稅課稅標準分兩種:自用稅率(10%)與一般稅率(按持有期和增幅課稅)。

【自用稅率】

自用稅率應繳納土地增值部分的10%,但須符合「一生一次」或「一生一屋」條件。

【一般稅率】

一般稅率依持有年限不同與漲價倍數不同計算方式不同,建議直接上財政部網站估算。

一般稅率速算表

【土增稅重購退稅】

有換屋計畫者,可申請自用住宅重購退稅,可退還土地增值稅。可上財政部網站試算。

土增稅重購退稅


03交易所得稅

  房地合一稅於105/1/1上路,房地產於105年後取得或103-104年取得不滿兩年,

出售房產獲利者須繳納新制房地合一稅,在103年前取得或103-104年取得超過兩年者,

適用舊制財產交易所得稅。

資料來源:財政部

04(舊制)財產交易所得稅

  將課稅基礎併入所得課稅,每年5月與所得稅一起申報,換屋者可適用重購退稅。

【計算方式】

1.買房成本留存適用

2.買房成本不可考適用

各縣市公告稅率:108年各縣市公告稅率

【成本不可考範例】

小明於今年出售一間持有35年的中和房屋,房屋評定現值(可至稅捐處查詢)為50萬。

課稅基礎為50 (萬元) x36%(中和區公告稅率)=18(萬元)。假設小明所得課稅級距為20%,

則交易房屋後須課18 (萬元) x20%=3.6 (萬元)。詳細試算可參考:財政部網站試算

【財產交易所得重購退稅】

財產交易所得重購退稅

05(新制)房地合一稅

  房地合一將交易稅與所得稅分開,於所有權轉移後30日內繳納。依持有時間課稅:

持有1年內:45%;持有1~2年:35%;持有2~10年:20%;持有10年以上:15%。

另外房地合一稅為交易利得稅,若沒有獲利則無須繳交,但還是需要申報,

若無申報將處以3000元以上、3萬元以下的罰鍰。

房地合一稅率

【計算方式】

房地收入為交易成交價;成本為原始取得成本;費用為因取得、改良及移轉支付的費用,

費用可認列:有發票之仲介費、清潔、固定物裝修費、購入時支付之規費與服務費等。

【註1】有發票之費用:若費用部分無單據,國稅局通常會以售價的5%計算扣除。

【註2】固定物裝修費:非兩年內耗損、附著房屋的裝潢才能認列;若兩年內恐會耗損,

可拆除移動,如家電、系統家具類就無法扣除。

【註3】調職、非自願離職或其他非自願性因素售屋,持有不滿2年課稅調整為20%。

【註4】持有滿6年,個人及配偶、未成年子女均設有戶籍,並且有實際居住事實,

無供營業或出租使用狀況等自住條件,可享有400萬元的免稅額,獲利400萬元內免稅,

超過400萬扣除400萬後,再以10%計算。

【註5】若是賣屋賠錢族可以注意,若某一次賣屋賠錢,除無須繳交房地合一稅以外,

在3年內,若再有其他賣屋獲利,可先減除上筆損失金額來計算課稅所得

【房地合一範例】

小明於今年以1500萬價款出售今年剛以1400萬取得之房屋(出售1年內取得之房屋)。

支付裝修、仲介、各項有發票之服務費約50萬元。土地今年度無上漲。則課稅基礎為:

1500-1400-50=50(萬元)由於1年內轉手課稅45%:50 x 45% =22.5萬元。

【房地合一重購退稅】

【房地合一YouTube介紹】

06新舊制比較

資料來源:財政部


【買方交易費用篇】

07契稅

  契稅是取得不動產所有權者,按「房屋評定現值」繳納之稅費。出售土地則免徵。

核定稅額通知書送達後30日內繳交。

契稅總類:買賣/贈與/佔有稅率為6%;典權為4%;交換/分割為2%。計算方式如下:

舉例來說:小明今天欲買坐落在板橋的華廈,房屋評定現值根據房屋稅單為45萬元整;

契稅種類適用為「買賣」稅率為6%。則小明不動產交易應繳納45 x 6% = 2.7萬的契稅。

08印花稅

  印花稅為使用憑證(契約)需繳納的稅負。建物契價:查看買賣契約書;

土地公告現值:查詢內政部地政司。計算方式如下所示:

09其他費用

  除了上述兩大宗費用,還需繳納登記規費、書狀費、代書費、火險費、仲介服務費。

因此買屋自備款上建議買方準備比頭期款多一成。【註】詳細稅賦以實際稅單為主。

【登記規費】

【書狀費】地政機關發給所有權人土地與建物權狀,每張80元。

【火險費】房屋貸款時須保火險。依貸款金額、年限與房屋結構不同而不同。

【代書費】買賣代書費、抵押權設定代書費、簽約手續費。

【仲介服務費】買方收取房屋成交價1%-2%的仲介服務費。

【雜費】交屋日前水電、瓦斯、管理費等買賣雙方根據交屋日為界按比例分擔。

【小額】地政工本費、閱覽費;銀行貸款查詢費等。

以上基本為買房時應負擔的費用,買房這麼多費用不易評估,自備款備足以免後續困擾。


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筆者:隔壁表哥

台灣大學畢業。曾任基金業。
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